Crédit immobilier sans apport – Vous vous interrogez sur votre possibilité ou non d’emprunter sans apport personnel ? Si les banques exigent un apport d’au minimum 10%, certains organismes, peuvent cependant accorder un prêt sans que l’emprunteur n’ait a apporter de fonds propres.
Qu’est-ce qu’un apport personnel ?
Un apport personnel désigne la somme non empruntée qu’un particulier place dans son achat immobilier. Cette part est généralement utilisée pour les frais annexes de l’acquisition du bien immobilier : frais de notaire, frais de dossier, frais d’agence… Si dans la plupart des cas les banques exigent le versement de cette avance, il reste toutefois possible d’obtenir un crédit immobilier sans apport.
Bon à savoir : si un établissement bancaire accepte d’accorder un prêt sans apport personnel, on parle de financement à 110 %. En effet, il financera dans ce cas 100 % du montant du bien immobilier ainsi que 10 % de plus pour les frais annexes.
Pourquoi les banques demandent-elles un apport personnel ?
L’apport personnel rassure la banque quant à votre capacité d’épargne. Cela lui assure que, même avec vos charges, vous avez été en mesure de mettre de l’argent de côté dans le temps. Il s’agit donc pour elle d’un signe prouvant que vous serez un bon gestionnaire pour régler vos mensualités de remboursement de crédit immobilier.
Lors de l’examen de votre dossier la banque vérifiera vos revenus et leur stabilité, la tenue de vos comptes bancaires, votre situation… L’apport personnel apportera aussi une indication sur votre capacité de remboursement. Dès lors que vous avez été capable d’épargner, cela signifie que vous percevez plus d’argent que vous n’en dépensez.
Comment se constituer un apport sans épargne ?
Même si vous ne détenez aucune épargne, il vous est possible de vous constituer un apport personnel grâce à différentes solutions :
- Débloquer votre épargne salariale afin de financer votre projet d’acquisition
- Utiliser l’argent qui provient de la revente d’un logement afin de financer votre nouvel achat
- Vous servir d’un héritage ou d’une donation afin de vous constituer votre apport
- Obtenir des prêts aidés afin de gonfler votre épargne (prêt action logement, PTZ, prêt PAS)
Est-il possible d’emprunter sans apport ?
Le crédit immobilier sans apport, c’est possible, même s’il est plus compliqué d’obtenir le prêt. Il est conseillé de détenir un minimum d’apport afin d’appuyer son dossier auprès de l’établissement prêteur. En cas d’absence d’apport personnel, n’hésitez pas à vous adresser à un courtier immobilier pour accroître vos possibilités d’obtention d’emprunt. Évitez toute erreur de gestion et découvert bancaire afin de prouver votre solvabilité.
Crédit immobilier sans apport : ce que dit la loi
Les conditions d’octroi de prêt immobilier ont changé depuis le 1er janvier 2022 : le taux d’endettement est limité à 35 % assurance comprise et la durée du crédit à 25 ans. Les recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) sont ainsi devenues des obligations. L’objectif de cette décision est d’éviter tout risque de surendettement nourri par la baisse des taux immobiliers.
Afin de se protéger contre cette éventuelle défaillance de la part de l’emprunteur, les banques avaient communiqué sur la nécessite de présenter un apport personnel, cela dès 2021. Aujourd’hui, les banques exigent de tout emprunteur la présentation d’un apport personnel d’au minimum 10 % du prix du logement.
Qu’est-ce que le prêt à 110 % ?
Certaines banques (nationales ou régionales) acceptent de financer la totalité de l’opération : c’est ce que l’on appelle prêt à 110 %. L’établissement bancaire prête dans ce cas le montant de l’achat du bien immobilier auquel elle ajoute le coût des frais. Ce type d’offre n’est toutefois pas proposé à tous les acheteurs. L’éligibilité au crédit immobilier sans apport dépend de l’âge, de la stabilité des revenus, de la tenue des comptes, du reste à vivre et du taux d’endettement.
Comment monter son dossier ?
Toute demande de prêt est soumise à un examen minutieux de dossier afin d’étudier la faisabilité du financement. Il vous faut donc vous montrer convaincant auprès du banquier afin qu’il accepte votre demande de crédit immobilier sans apport (prêt à 110 %).
Les banques favorisent certains critères :
- Un emploi stable (CDI ou fonctionnaire)
- Des revenus confortables
- Des comptes bien tenus
- Un secteur d’activité porteur
- Une bonne capacité d’épargne
Afin d’obtenir un crédit immobilier sans apport dans les meilleurs délais, assurez-vous que votre dossier soit bien complet. Vous aurez à prouvez le sérieux de votre profil et votre implication dans le projet immobilier que vous avez. La banque doit pouvoir statuer sur votre demande sans difficulté grâce aux documents transmis dans votre dossier.
Parmi les pièces à fournir, on peut retrouver :
- Votre avis d’imposition
- Votre contrat de travail
- Vos relevés de compte bancaire
- Vos bulletins de salaire
D’autres documents peuvent aussi vous être demandés selon votre situation familiale, professionnelle et financière.
Pour accroître vos chances d’obtenir un financement à 110 %, nous vous conseillons de recourir à un courtier en prêt immobilier. Ce professionnel sera en mesure d’optimiser votre dossier et le présenter aux banques les plus à même d’accepter votre demande de crédit immobilier sans apport.
Un prêt aidé peut-il remplacer l’apport personnel ?
Non, un prêt aidé ne remplace pas l’apport personnel mais il permet d’augmenter celui-ci :
- Le prêt à taux zéro (PTZ): il permet le financement d’une partie de l’achat ou de la construction d’une résidence principale à taux zéro. Les critères pour l’obtenir comprennent les revenus et la localisation du logement ou du terrain à bâtir. Il ne faut pas non plus avoir été propriétaire au cours des 2 dernières années. Le PTZ peut se compléter par un second prêt aidé tel qu’un prêt immobilier classique, un crédit conventionné ou un prêt d’accession sociale.
- Le prêt action logement: il permet le financement d’une partie de l’achat ou de la construction d’une résidence principale à taux réduit. Afin d’en bénéficier, il est nécessaire de s’adresser à son employeur, qui doit obligatoirement être une entreprise privée de plus de 10 salariés.
- Le prêt à l’accession sociale (PAS): il s’agit d’un prêt conventionné se destinant à favoriser aux ménages modestes l’accession à la propriété. Afin d’être éligible, les critères de ressources fixés par l’État doivent être respectés. A l’inverse du PTZ et du prêt action logement, le prêt PAS permet un financement jusqu’à 100% du coût de l’achat.
Crédit immobilier sans apport : qui peut en bénéficier ?
Les banques acceptant un crédit immobilier sans apport acceptent uniquement des primo-accédants et jeunes actifs du fait qu’ils puissent aisément justifier la raison de ne pas encore disposer d’un apport personnel.
Les profils concernés :
- Les jeunes: ils souhaitent s’intégrer dans la vie active et n’ont en toute logique pas encore eu le temps de se constituer une épargne.
- Les particuliers pour un premier achat immobilier : ils préfèrent conserver leur épargne, même si leurs finances sont solides.
- Les investisseurs: financer un projet par voie de prêt permet une optimisation de la fiscalité. La réduction de l’assiette fiscale est impactée par l’importance de crédit. Les intérêts sont en effet déductibles pour les loyers en location vide.
Quels projets ?
Le crédit immobilier sans apport peut être utilisé pour le financement de l’acquisition d’une première maison ou d’un appartement à titre de résidence principale, ou encore pour un premier investissement locatif. L’acquisition d’un bien immobilier peut se financer par un crédit immobilier sans apport, quel que soit l’usage ou l’état du logement. La banque peut demander une mise en garantie du bien en question. Vous pouvez aussi inclure le coût des travaux dans le montant total de l’emprunt.
Quels arguments mettre en avant pour emprunter sans apport ?
Si vous ne détenez pas d’apport personnel, vous devrez présenter d’autres atouts visant à rassurer la banque :
- Un emploi stable: afin de s’assurer de la bonne régularité des remboursements, les établissements bancaires apprécient plus les clients en CDI et travaillant dans la même entreprise depuis plusieurs années.
- Un saut de charge modéré: pour être sûres que vous réussissiez à régler vos mensualités, les banques veillent à ce qu’il n’y ait que peu de différence entre le montant de l’ancien loyer et celui des futures mensualités.
- Un reste à vivre suffisant: les banques regardent également le reste à vivre. Il s’agit du budget restant une fois vos mensualités réglées. Cela leur montre que tout en remboursant un crédit immobilier, vous conservez un niveau de vie correct.
Bon à savoir : même s’il est possible un crédit immobilier sans apport, il est toutefois plus difficile de négocier le taux d’emprunt et de bénéficier de décotes.
Quelles banques proposent un crédit immobilier sans apport ?
Parmi les principales banques acceptant d’accorder un prêt immobilier sans apport à un emprunteur, on peut par exemple retrouver la Caisse d’Épargne et la Banque Postale. Il est plus compliqué d’obtenir un prêt immobilier à 110 % auprès d’une banque en ligne, la plupart exigeant un apport. Cependant, n’oubliez pas qu’en cas d’absence d’apport personnel, des garanties seront exigées par la banque pour accepter de vous accorder un prêt immobilier : hypothèque d’un bien immobilier que vous possédez, nantissement d’un bien meuble ou cautionnement. Ces garanties permettent en effet de limiter les risques de non-remboursement, ce qui peut rassurer la banque.
Crédit immobilier sans apport : les conséquences
Si emprunter sans apport peut sembler intéressant du fait que vous n’ayez pas d’argent à avancer et que la banque finance la totalité du projet, il existe cependant certains inconvénients et risques :
- Un prêt avec un montant plus élevé
- Une durée de remboursement allongée
- Des mensualités plus importantes
- Des intérêts et un coût d’assurance plus élevés
- Un risque de surendettement en cas d’incident de paiement
Crédit immobilier sans apport : ce qu’il faut retenir
- L’apport personnel rassure la banque concernant votre solvabilité et votre capacité de remboursement
- Le crédit immobilier sans apport reste encore possible sous certaines conditions
- Emprunter avec un apport se veut la meilleure solution
- Ne pas hésiter à recourir aux prêts aidés pour augmenter sa capacité d’emprunt
